По мнению многих экспертов, решить проблему дефицита жилья среди российских граждан могло бы кооперативное кредитование долевого строительство. Данный вид банковских продуктов широко применяется в развитых странах Европы, где показатель обеспеченности населения жильем достигает 70-80 квадратных метров на человека. В России, где на каждого гражданина приходится не более 22,6 квадратных метров жилой площади, причем большая часть из них - это непригодные для дальнейшей эксплуатации строения, с отсутствием самых элементарных удобств, корпоративное кредитование застройщиков фактически отсутствует. Небольшая часть отечественных банков заменяют данный продукт ипотечными кредитами для участников долевого строительства. Но даже этого недостаточно для нормального развития ранка новостроек.
Возникает вопрос: почему российские власти не прилагают никаких усилий для развития кредитования дольщиков – граждан, покупающих жилье в еще недостроенном доме?
До 2005 года подобное явление вполне можно было объяснить отсутствием нормативной базы. Банки попросту боялись выдавать кредиты населению на покупку жилья, существующего только на бумагах. Любой долгосрочный кредит выдается под залог имущества клиента. В стандартном понимании ипотечного кредитования, залоговым обеспечением по кредитному договору является приобретаемая за счет банковских средств недвижимость. С долевым строительством так не получится, ведь по факту, у заемщика есть только права требования к застройщику, которые до 2005 году не подкреплялись никакими нормативными и законодательными актами, т. е., являлись пустым звуком. В 2005 году в России был принят 214-й законопроект о кредитовании долевого строительства, после чего «права» дольщика стали расцениваться как материальная ценность. Достичь подобного удалось путем фиксирования всех сделок долевого строительства в едином государственном реестре. Принятием 214-го закона властям российского государства удалось минимизировать уровень мошенничества в области продаж еще недостроенных квартир. Но даже сегодня коммерческие банки отказываются выдавать ипотечные кредиты дольщикам под залог только «прав требования к застройщику». Чаще всего кредиторы просят обеспечить поручительство со стороны третьих лиц или заручиться другим, имеющимся в собственности кредитора, имуществом.
Начиная с 2005 года, в России начали фиксировать постоянный рост объема кредитного портфеля долевого строительства. Пик ипотечного кредитования дольщиков приходился на 2007 год. Финансовый кризис 2008 года негативно сказался на всей банковской системе России и других стран мира.
В 2010 году рынок ипотечного кредитования вновь оживился, а вместе с ним на рынок недвижимости вернулось долевое строительство. В условиях оживленной экономики и накопившихся потребностей граждан из-за отложенного спроса национальный портфель кредитов долевого строительства достиг докризисного уровня. Каждая третья квартира из новостроек была продана в кредит, в то время как на рынке вторичной недвижимости этот показатель приравнивается 1:5. Естественно, ведь банкам выгодно работать с покупателями строящихся квартир. Такие продукты недвижимости дешевле, а значит, на них и спрос больше. Продвигать ипотечные продукты в области долевого строительства проще и быстрее. Такой климат, напротив, должен развивать здоровую конкуренцию в банковской системе, которая, несомненно, способствовала развитию рынка недвижимости и увеличению обеспеченности российских граждан собственным жильем.
Подводные камни постоянно встречаются на пути развития ипотечного кредитования долевого строительства. Оказывается, далеко не все застройщики соответствуют требованиям федерального законодательства, из-за чего банки отказываются с ними сотрудничать. В момент рассмотрения заявки на получение кредита кредитор подробно изучает не только документы дольщика, желающего получить средства на покупку еще не построившегося жилья, но и документы о самом застройщике и строительном проекте. Этот момент называют банковской аккредитацией. Пройти его могут не все строительные компании. Особенно этот процесс является сложным для «молодых» застройщиков. Не удается пройти аккредитацию в банках и тем юридических лицам, которые по старинке действуют в обход 214 закону, предлагая вместо регистрационного номера в едином государственном реестре векселя, предварительные договора, ЖСК и т. д.
Редко когда банки готовы кредитовать дольщиков новостроек, находящихся на ранней стадии строительства (котлован, фундамент и даже первый этаж). Мало какие банки готовы выдавать кредиты на покупку дольщиками загородного жилья или объектов малоэтажного строительства, так как эта форма долевого строительства фактически не оберегается 214 законом.
На одной проблеме аккредитации в банке проблемы распространения долевого строительства не заканчиваются. Распространены ситуации, когда в одной новостройке по ипотеке продано около 60% квартир, а в другой - единицы. Почему так происходит, попытались ответить аналитики. Оказывается, чем ближе взаимоотношения между застройщиком и кредитором, тем больше ипотечных соглашений с дольщиками. Если строительная компания официально признана партнером кредитной организации, выдача ипотеки осуществляется, несмотря на риски незавершения строительства, юридические риски и пр. моменты. Предоставление множества ссуд дольщикам строительных компаний-партнеров банка можно назвать альтернативной заменой корпоративного кредитования застройщиков, которое в частности и практикуют европейские банки.
Банки как участники рынка ценных бумаг